雄安五周年，写字楼市场从“0”到“1”

2022年是河北省雄安新区成立五周年。五年来，城市建设有序推进，未来城市雏形初现，“雄安大规划”正在实施。
    雄安新区建设进展综述
    雄安新区投资建设进展
    　　2021年以来，雄安新区步入了一个大规模进行开发环境建设和非首都功能疏解同步发展推进的重要研究阶段，重点市场化项目公司开始集中建设。
    北京企业登记80% 以上，创新集聚初露端倪
    截至2022年3月，在雄安新区注册的北京投资来源企业有3600家，占总数的80% 以上。此外，Xiongan 的科技创新企业数目亦逐年增加。
    　　根据《雄安新区2021年大数据进行研究分析报告》，2021年入驻雄安的创新科技类公司企业为258家，超过自己过去4年的总和。雄安新区发展作为“创新文化之城”的建设中国正在不断加速中。
    　　雄安新区写字楼进行市场发展概况
    　　主要集中在容城片区
    目前，办公用品主要用于容城周边 Orville Road 地区，大多由厂房改造，整体质量一般。
    　　除下述研究项目外，在容城片区奥威路沿街（央企一条街）还有一个部分学生零散的可租赁公司办公工作场所，部分进行企业也选择在沿街底商和民居庭院内使用办公。
    目前市场上的项目主要是为前期新区施工企业提供临时办公场所，租金报价(含税、物业费)在90-150元左右\\ u002f月\\ u002f方米。
    　　雄安新区未来供应项目
    　　容东片区
    荣东区项目是第一个进入市场的项目。该区提供了五个土地综合建设项目。据估计，可提供200多万平方米的办公空间。
    　　启动区
    截至2022年4月，启动区已出让土地14宗。目前，在建项目主要是住宅、公共服务设施和R&D公园。
    　　枢纽片区
    　　该片区已确定的综合体发展项目共三个。总建筑施工面积约260万平方米。目前仅中交未来城项目工程开工生产建设，预计企业提供一个办公空间面积约38万平方米。
    　　他山之石——张江和丽泽的经验
    随着各类写字楼项目在未来3-5年逐步进入市场，雄安新区写字楼市场的初步发展可以借鉴上海其他石材城市-张江科技城和 Lize Financial 及北京商务区的发展。
    　　上海张江科学城
    张江高科技园区自1992年开业至今已有30年。张江拥有全国最好的工业基地，2010年前已形成以集成电路和生物医药为主导的产业布局。
    　　张江写字楼租赁的产业园市场在发展中国早期的新项目定价就已高于当时上海产业园市场的平均生活水平。在过去的十余年其租金增速更是快于经济市场行业平均消费水平，这在很大影响程度上得益于市场环境更加需要完善的产业集群生态和配套技术服务基础设施。
    　　北京丽泽金融电子商务区
    　　丽泽金融电子商务区是北京新兴互联网金融发展产业集聚区、首都金融企业改革试验区，主要承接金融街金融服务产业的需求外溢。
    由于金融街市场空置率常年处于较低水平，无法满足企业扩张的需要，因此企业需求外溢现象十分明显。目前，李泽写字楼市场的租金水平仅为该市世纪大道联合办公写字楼的一半，金融街的三分之一。
    　　得天独厚的区位发展优势和超高的租金性价比使丽泽市场成为了中国众多中小企业进行扩张的首选。
    　　雄安新区城市写字楼进行市场的“从0到1”
    由于雄安仍处于大规模建设时期，目前的行业仍以基础设施和房地产上游或下游企业为主。
    雄安新区在\\\"0到1\\ \"的起步阶段，写字楼项目需要从本地市场的角度定价，甚至没有核心主导产业基础。
    　　雄安写字楼市场发展初期租金定价管理策略
    在初期，当市场需求不足时，维持租金水平比维持现金流水平更为重要，平均空置率经过三年多才下降至50% 以下。
    基于市场竞争的租金水平是定价的基本逻辑，可以灵活地通过免租期调整有效租金。例如，在榕城区中，新项目的市场租金预计将定为当前市场租金的80% ，以加快去工业化进程。
    项目方要做好应对未来可能出现的高供应量和去化难度，甚至租金持续下调的准备。因此，项目方需要更快、更早地与潜在目标企业对接，通过多种方式、多渠道进行去污。
    　　盘活整个中国市场经济活力的关键问题在于可以加快发展优质先导产业的注入，积极围绕非首都功能疏解做文章，积极对接优质央国企外迁的产业信息资源，力争形成一系列研究具有突破性的产业相关政策。
    　　抓住规划先导产业链中的头部企业落地雄安，通过以“点”带“链”的方式布局核心产业，前期需把“国家队”作为实现形成新区产业原始基础和原始创新能力的关键。
    政策力度和行业存在将在很大程度上影响未来雄安新区写字楼市场的走势。
    　　无论是张江的腾飞还是丽泽的火热，核心问题原因都指向了可持续的产业振兴，只有通过打造一个优质的产业技术基础教育才能不断推动雄安新区办公楼市场的平稳健康中国发展。
    　　未来3-5年不仅是雄安新区先导技术产业经济实质落地和基础教育设施建设加快建立完善的战略攻关期，也是雄安新区写字楼市场实现从“0”到“1”的关键问题突破这一时期。