凯德投资新年计划着重剥离中、美资产

重组后的凯德投资在2月28日公布了2023财年的年度财报。与首份财报相比，凯德投资的收入、营运净利润等数据并不理想。财报显示，在报告期内，凯德投资的收入为27.84亿新元，同比下降了3.2%；毛利为12.6亿新元，同比下降了2.3%；现金净利为7.81亿新元，同比下降了6%；归属利润大幅下滑了79%，仅为1.81亿新元。

凯德投资实现现金净利的原因是在财务年度内实现了5.68亿新元的运营净利，并通过撤资行动获得了21亿新元的稳定投资组合回报。对于上述数据下滑的原因，凯德投资指出这是由于宏观经济挑战的影响。归属利润下降较为突出，主要是因为新加坡上市基金管理公司的全球投资组合在下半年亏损了1.7亿新元。

凯德投资的EBITDA达到11.04亿新元，同比增长了44%，而房地产投资业务（REIB）的经营EBITDA却下降了9%至19.3亿新元。管理费收入相关业务在2023财年实现了显著增长，成为凯德投资的核心收入来源之一，涵盖了上市基金管理、私人基金管理、住宿管理和商业管理等板块。期内，管理费收入相关业务（FRB）的总营收增加至10.70亿新元，同比增长9%；其中，住宿管理的收入对整体EBITDA贡献了约60%。酒店管理费用相关收入也增长了28%，达到了3.31亿新元，已完成了2028年5亿新元目标的66%。

凯德投资表示，截至报告期末，共有53家酒店近9600个单元投入运营，17%的房产签约转换比去年同期增长了两倍多。国际旅行的复苏推动了酒店业的单间收益增长了20%，达到了91新元，其中包括雅诗阁、馨乐庭、盛捷和Lyf等品牌。

报告期内，凯德投资的净债务与权益比率相对稳定，2023年为0.52，较2022年上升了0.04，但隐含的利息成本却提高了80个基点至3.9%，这抵消了一部分物业层面的表现。与此同时，投资物业的重估导致了凯德投资2023财年5.68亿新元的非现金公允价值损失，以及5.99亿新元的公允价值损失。具体来看，中国跨资产类别的公平价值损失约为5.11亿新元，主要是因为租金和市场前景疲软；而美国方面，由于资本化率扩大，多户型住宅、商业园区/物流地产及旗下相关资产的公允价值损失约为2.13亿新元。然而，新加坡和印度的部分资产录得了公允价值收益，分别为1.65亿新元和4400万新元，部分抵消了其他市场的损失。

因此，在业绩发布会上，凯德集团投资提到了在经济逆风期间的战略方向，计划在2024年专注于中国和美国的资产剥离。凯德投资在2023财年实现了总撤资价值20.59亿新元，有效撤资价值为14.83亿新元，涉及中国、欧洲、东南亚和日本等多个地区。其中，中国的撤资项目包括出售佛山物流开发项目30%的股份以及部分或全部出售数据中心资产等。

最近，凯德投资与友邦人寿保险有限公司共同成立了合资公司，重构了北京凯德·星贸项目的资本结构。根据交易，凯德投资将北京凯德·星贸项目的95%股权出售给友邦人寿，保留5%股权，交易总对价接近24亿元。该项目前身为博瑞大厦，位于北京朝阳区核心商务区，占地面积约4.48万平方米。2023年9月，随着首阶段80%的空间完成资产优化更新，该项目以全新的品牌形象重新投入市场运营。