全斌：新常态下的办公空间变革

这就是我们致力于实现的目标，我们将其称为灵活的适配。这是将灵活性与我们的DNA相结合，融合活力社区和人文关怀，从而为商业增长带来动力的核心。我作为WeWork大中华区副总裁，很荣幸能在2024观点商办暨资管大会上与大家分享我们的心得体会。

在我们上午的内部参观和分享中，中信团队的影响力对我们产生了深远的影响。因此，下午我认为，除了展示PPT内容外，我还可以向大家多说一些心里话，向大家展示我们过去所做的事情以及我们的思考。这并不仅仅涉及到我展示的那些内容和数字，还包括WeWork在过去一年中发生的变化。

首先，让我简单介绍一下WeWork。我们是全球最早的共享办公空间开发者和引领者。在WeWork，我们不把客户称为客户，而称为会员，这是因为我们更加关注企业和个人的组织和公司。自2016年进入中国以来，我们先在上海开设了办公空间，并迅速扩张到现在的12个城市，拥有近100个社区，服务了近8万家企业会员。除了出行和居家以外，我们的主要场景就是办公，通过在这个场景中进行互动和协作，开发其中的价值。

2020年，我们已经成为一家中国公司，WeWork中国进行了独立拆分，因此未来WeWork中国将在资本市场或中国市场进一步深耕和发展。

正如陈诗涛总提到的，从去年到现在，房地产市场依然处于下行状态，是一个量价齐跌的局面。空置率上升，租金下跌。但是，今年4月是我们进入中国8年来表现最好的一个月，不仅仅是在香港、深圳和北京，整个大中华区都取得了最佳业绩。这不仅仅包括楼宇运营方面的表现，还包括扣除管理成本后实现的利润。

我们不仅在中国站稳脚跟，还服务于全球。我们拥有全球知名的品牌，同时与更多优质企业会员资源和出色的业主合作伙伴进行合作。

为什么写字楼的整体入住率在下降，而我们的需求却在增加？传统的写字楼具有很高的刚性特点。尽管我们做了很多的跨界和互动，但我们更了解企业的需求。如今，企业对灵活性的要求更高。例如，他们希望租期越来越短，将三年变为一年，一年变为半年，甚至由半年变为一个月，合同可以月月签。企业在预算、规划和计划方面面临很大的困难，不确定性是永恒的确定性。无论是CEO、创始人还是人力资源部同事，他们很难预测未来一段时间内人员是扩张还是缩减。今天，一个项目可能快速发展，需要增加员工，而明天可能需要暂时缩编以控制成本。因此，在办公空间上，灵活性变得非常重要，租期上也需要灵活。

在稳定入住率、高续约率、健康的现金流以及不断增加新会员的同时，我们会员的黏性非常高。在市场量价齐跌的时候，企业通常会选择以价格换取数量，很少以数量换取价格。他们通常会为了保持租赁率和入住率而牺牲价格。

今年，我们遇到了一个有趣的现象，WeWork美国和欧洲企业正在向我们学习，希望我们与他们分享为什么我们过去做得非常好，如何提高会员的续约率、增加会员的黏性。这也是今天我与大家分享的一部分内容。