上海甲级写字楼市场迎来复苏机遇

零售消费和能源企业需求活跃。
    2022年第四季度，上海甲级写字楼市场近50万平方米，年供应量约130万平方米。截至2022年底，全市甲级写字楼存量达1650万平方米。第四季推出的新项目包括 Xujiahui 中心 t 1第三期、苏荷湾中心、滨江定博博览馆、前丹信德文化中心及前丹国际广场。
    根据第一太平戴维斯的报告，第四季度录得23.5万平方米的净吸纳量，较上月翻了一番，主要是由于新项目的预租。全年净吸收较2021年高位下降30%，但仍比2020年高出40%。2022年，零售消费企业的办公需求尤为活跃，占全年已知成交的17%，其中古驰、新百伦、周大福均在下半年达成租赁成交。能源行业是需求增长的另一个主要来源，但目前其在该市整体交易中的份额相对有限。
    　　鉴于我国大量资金供应企业入市，第四部分季度实现全市甲级写字楼空置率环比上升1.1个百分点，全年经济上升1.5个百分点。新租和扩租规模较去年增长有所影响减小。第四季度进行全市甲级写字楼租金价格指数环比下调0.6％，至每平方米需要每天使用人民币7.2元。全年租金跌幅为1.8％。
    展望未来，过去一年，越来越多的中央国有企业来到上海，这进而刺激了当地对自用或写字楼租赁的需求。2023年，我市将继续大力发展总部经济，这将有助于增强企业信心和营商环境，吸引更多的国内外企业。第一太平戴维斯分析: 尽管挑战依然存在，但放松管制增强了市场的乐观情绪和对经济复苏的预期。企业应该为最终的复苏做好准备，以免错失未来的商机。
    2022年，业主计划引入160万平方米的写字楼供应，这也将给租金增长和入住率带来进一步压力。面对办公楼升级改造的机遇，积极协商有助于企业获得最佳租赁条件，如签订长期租赁合同、选择性价比较高的随身携带单位或寻求财政补贴等。值得注意的是，中国将继续积极投资于能源安全和向可再生能源体系的转型，包括基础设施(生产/储存/传输类型)、政策(全国市场/目标等) ，为更广泛的行业及其生态系统(新能源汽车/充电站/供电设备)以及绿色科技“小巨人”的发展创造了大量商机。这些企业将成为吸收优质写字楼的强项。
    投资买家“卖”高品质写字楼
    从上海的投资市场来看，投资买家已经开始布局未来市场。2022年第四季度，市场完成18笔大宗交易，总成交额290亿元，环比上涨132%。其中，投资性买家交易量占比86%，主要是友邦人寿86亿元购买思中心和凯德来福士广场置地76亿元接手上浦中心10栋优质写字楼。第四季度的许多大规模交易表明投资买家的全面回归，并显示买家看好上海甲级写字楼。
    分析说，管理层称将推动REITs试点工作范围进行拓展到市场化长租房及商业银行不动产等领域。购物服务中心、写字楼、酒店等更多企业商业物业或将看到新的发展提供机会，同时我们更多房企将得以盘活存量建设项目，优化公司资金投资退出渠道。以此数据来看，随着多维度融资理论支持国家政策实施效果的释放及疫情管控因素的消除，经济基本面逐步得到改善，预计2023年可以通过看到学生更多的基金投资者重返商办市场，优质零售业务项目也有望迎来复苏机遇。
    至于2023年房地产市场的总体趋势，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人兼高级主管简科表示，房地产行业正面临多年未见的政策支持，房地产的基本面也发生了巨大变化。过去两年，香港主要发展商大举进驻核心城市、推出房地产投资信托基金市场、风险投资持有量增加、在利基行业的投资份额增加，以及专业小型经营者的崛起等事件，均显示市场前所未有地关注长远的可持续收入能力。在新的起点下，坚持把握房地产投资可持续发展的长期趋势将成为房地产市场的主流理念。