高力国际预测：2023年中国写字楼市场需求侧持续恢复

    多元化专业服务和投资管理公司高力国际回顾2022年中国写字楼市场表现，展望2023年。
      2022年，中国写字楼市场在多种因素的综合冲击下难以前行。到2022年底，政府监测的20个城市的甲级写字楼总存量已超过7800万平方米，市场平均空置率上升到21% ，租金下降到每月每平方米171元。2022年市场最明显的变化是需求的急剧下降，主要有四个因素: 一是2021年需求表现导致基数偏高。上海是一线城市中表现最好的市场，2022年净吸收面积接近60万平方米，但只有2021年的一半左右，其次是深圳，2021年净吸收面积为115万平方米，2022年下降到约43万平方米，降幅超过60% 。广州市场的净面积从2021年的48万平方米缩减到2022年的13万平方米。降幅最大的是北京市场，2021年从113万平方米降至2022年的2000平方米左右。其次，疫情继续影响办公室租赁活动的零星复发。第三，企业普遍抱有保守的预期，办公室扩张意愿不足，在静安寺办公室租赁方面保持了节约成本和提高效率的策略。第四，创造最大增量需求的互联网技术行业的办公室需求大幅萎缩。互联网科技产业的发展环境发生了变化，产业流红利消失，整个产业进入转型期; 2021年需求的背后是大型互联网公司在全国各地主要办公场所的大规模租赁。当大规模租赁需求完成后，企业负责人从2022年开始进入办公空间面积整合阶段。
       2023年上海办公室租赁需求端可以继续复苏，但由于供应量较大，整体空置率估计不可避免。需求方的持续复苏需要上述四个核心因素发生积极变化。从目前的市场观察，其中至少有三种有望在2023年得到根本改善。2023年疫情对经济和社会的影响将逐渐减弱，对写字楼租赁市场活跃度的影响也将逐渐淡化。此外，随着经济的持续增长和市场预期的加强，企业扩张的意愿将继续增强，有助于释放办公需求，下半年的市场表现将更值得期待。但2023年，部分城市将继续受到互联网头部厂商区域调整的影响。
       互联网金融行业的风口已经从 To C 转向 To B，脱 “ 虚 “ 向 “ 实 “ 的方向发展明显，办公扩张风格也会出现一些变化。从私募投资中国市场的行业风口变化我们可以通过看到，虽然我国互联网信息科技依然是最火热的赛道，但是进行细分赛道已经从 To C 类为主，变成了以 To B 类软件系统服务类企业和芯片集成控制电路产业为主的互联网硬件相关技术与设备管理企业。以北京的私募投资公司市场为例，有超过 70％ 的互联网应用软件与服务社会领域的投资主要集中在了 To B 类的企业文化服务贸易领域，超过 90％ 的互联网硬件产品技术与设备的投资都集中在了芯片集成电路工作领域。无论是 To B 的软件提供服务作为企业来说还是一个芯片类的硬科技对于企业，都是学生知识密集型中小企业或技术人员密集型。这类研究企业存在很多问题已经扎根于某一垂直领域很多年，建立了一种非常强的竞争环境壁垒，其成长轨迹多是比较采用线性的，并不会像 To C 企业员工那样多出现爆发性增长，其在办公建筑面积扩张的风格上也会更加保守。