市场需要时间适应政府推出的放宽楼市调控的措施

★香港岛的写字楼租赁市场近期出现了不佳的趋势，租赁需求下降导致空置率居高不下，租金也持续下滑。特别是中环地区，空置率达到了创纪录的10.4%，租金承受了很大的压力。

 

然而，律师行却成为中环写字楼市场的租赁需求的一股积极力量。由于疫情后越来越多的员工需要回到写字楼，律师行积极寻找空间扩充或整合。因此，尽管中环整体租赁市场表现不佳，律师行却继续保持活跃。

 

预计在可预见的未来，上海写字楼租赁需求将保持低迷，导致各个商业区的租赁活动水平较低，租金也将持续软弱。

 

★九龙区的写字楼租赁市场在10月份停滞不前，租户和业主都处于观望状态，因为商业环境变得越来越不确定。

 

在这种情况下，续租是写字楼租赁活动的主要形式，而新租赁和搬迁则相对有限。由于业主愿意提供灵活的租赁方案来吸引租户，续租成为租户的普遍选择。

 

在市场缺乏强劲的需求驱动因素的情况下，预计写字楼租赁市场的气氛将持续疲弱，更多的租户将采取观望态度。

 

二 住宅市场

 

面对市场形势的严峻，香港住宅楼价已连续五个月放缓。9月份，整体住宅楼价下跌了1.7%。

 

为了扭转楼市的势头，香港特别行政区行政长官在10月下旬宣布放松楼市调控措施。然而，据土地注册处的数据显示，10月份住宅交易总数较上个月下降了25.8%。

 

与此同时，住宅租赁市场表现持续强劲。政府的新政策吸引了更多内地人才来香港，推动了住宅租赁市场的增长。考虑到经济前景的不确定性以及未来加息或减息的时程表，我们认为放宽调控措施较难逆转楼价下跌的趋势。物业市场需要时间来适应印花税的放宽措施，以及为非本地人才实施的先免后征政策。今年前10个月已有70,000名人才来港，超过政府原定目标的一倍，因此中长期来看，新安排可以吸引有意成为香港人的非本地人才来港置业。

 

三 零售市场

 

10月份，香港的零售市场仍然保持着悲观的氛围。尽管9月份零售业总销货总值同比上升了13.0%，达到318亿元，但增幅低于市场预期的13.8%。

 

尽管饮食业在第三季度表现稳定，但仍面临新挑战和潜在风险。自疫情后重新通关以来，香港居民的出境旅游和前往内地的旅客数量大幅增加，对香港的餐饮业和零售业构成威胁。

 

疫情爆发后，香港的零售业营业额明显下降，导致租金也下跌。因此，零售商店的资产价值大幅下降，很多商铺的资产价值相较高峰期已经调整了70%至80%。

 

总体而言，尽管政府推出了多项刺激零售业的措施，如香港夜缤纷活动，但我们预计香港的零售市场在2023年剩余时间将持续疲软。由于黄金地段商铺的空置率下降，我们仍然预测2023年全年主要街铺租金将增长5%，从而推动租金回报率上升。