2024中国写字楼品牌影响力报告

 市场分析

　　商业地产指作为商业广泛用途的物业形式，区别于以居住功能为主的住宅房性地产，包括购物中心、商业广场、城市更新、商业办公、产业园区等物业。商业地产作为一个载体，能够为所有的以满足人们日常工作、生活和娱乐为目标，以及服务于人民群众追求美好生活为目标的商业活动提供物理空间、提供运营服务，是任何一个服务型或消费型产业不可或缺的实体场景和服务载体。商业地产作为生活消费空间、商务公共空间，是国内消费及服务升级的主要载体，对消费振兴和经济增长发挥着重要作用。

　　2024年，我国房地产销量额和价格继续回落，居民对长期房价预期未见明显改善，房地产市场仍处于筑底阶段。商业地产包括写字楼产业园行业同样处于调整周期，出现了许多综合性、结构性、趋势性的变化。公募REITs、轻资产、TOD、大运营、大资管、大服务等继续成为行业趋势，在更长的时间尺度里，改变着商业地产的各个方面。

　　另一方面，9月26日中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大"白名单"项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　2024年第三季度，国内经济运行总体平稳，经济活力和有效需求依旧不足，重点都市圈和核心城市写字楼产业园市场租赁需求增量有限，在以价换量趋势背景下，租赁价格继续延续二季度趋势下探筑底。除北京租金降幅有所收窄外，其他都市圈主要城市租金降幅均有所扩大。一线城市的甲级写字楼租金调整幅度相对较大，深圳、成都、杭州、南京、苏州等城市租金下降的同时空置率环比提高，反映甲级写字楼租赁市场的产业需求相对不足。预计四季度全国甲级写字楼租赁市场租金将继续保持下降趋势。

　　为提振市场信心和激发经济活力，中央及时推出一揽子增量政策，房地产、消费、资本活力等指标出现好转，随着政策会逐渐传导到写字楼产业园市场并影响企业租赁决策，写字楼产业园租赁市场有望逐渐恢复。

　　写字楼市场

　　北京：世邦魏理仕报告显示，第三季度北京市写字楼租赁市场整体净吸纳量录得12.5平方米，环比提升160%。主要由丽泽、石景山、通州等新兴子市场贡献。金融业（28%）、TMT（23%）、专业服务业（6%）、房地产建筑（6%）、消费品制造业（6%）成为租赁市场主力军，占据写字楼租赁市场比例约70%。

　　第三季度整体写字楼市场仍然处于以价换量的市场环境，各级市场的租金水平持续下行，全市租金水平降至265.8元/㎡/月；整体空置率下降0.7%至

　　上海：第三季度全市去化相对放缓，净吸纳量录得7.1万平方米，较上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。同时，全市空置率环比上升0.4个百分点，至21.5%。

　　上海写字楼租赁需求方面，金融行业的需求继续占据领先地位，且占比有所提升，主要由保险、基金行业的需求推动；TMT需求稳居第二位，主力细分需求为系统开发。 静安区写字楼租金方面，市场租金延续下降趋势。总体租金报价环比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金环比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。

　　广州：世邦魏理仕报告显示，第三季度广州办公楼市场空置率环比改善0.4个百分点，季末报17.9%。全市净吸纳量为4.3万平方米，和第二季度的水平相当。

　　行业表现方面，TMT连续第五个季度占据需求的首位，其子行业多面开花，商用软件开发、智能汽车系统、平台互联网供应商以及线上游戏等都录得成交，成交类型接近七成是升级搬迁。租金方面，租金继续处于下行通道，全市租金面价环比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅较第二季度扩大0.3个百分点。

　　深圳：世邦魏理仕报告显示，第三季度深圳全市共录得4个甲级写字楼新入市项目，分别位于前海、福保及龙华三个区，新增入市面积约29万㎡。受新增供应影响，深圳写字楼市场空置率为22.2%，环比上升0.6个百分点。

　　受经济复苏缓慢、持续新增供应和业主以价换量等因素影响，第三季度深圳市优质写字楼租金延续下行趋势，平均租金下行至168.4元/月/㎡，环比下降1.2%，降幅环比有所加大。